会社員の節約投資生活

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持ち家と賃貸どっちが得か

   

腐るほど検討されてきたテーマですが、
自分も30代中盤になり、そろそろ住宅についてどうするか考える必要があり、
今更ながらどちらが「経済的」にメリットが大きいかを考えてみました。

ちなみに自分が住んでいる愛知県は、持ち家志向が高い地域だと感じています。
会社の同僚を見回しても、30代後半の既婚者はほぼ戸建かマンションを購入しています。
そのため、結婚をしてほどほどの年齢になったら
自然と住宅は購入するもんだという雰囲気がでており、
妻もいつかは夢のマイホームといったことを言ったりします。
ただ、本当に住宅を購入する経済的メリットはあるのかを確認し、
購入を検討するかどうか考えようと思いました。

ここでは経済性以外のことは考慮していないので、
転勤リスクがあるから住宅購入はできない とか
庭いじりをしたいから一戸建てを買いたい とか
近隣トラブルがあったときには賃貸のほうがいい とか
そういったことは今回の検討では一切考慮しませんでした。
こういった金銭面以外の要素を重視して、賃貸か持ち家か判断する気はありません。
それに戸建/集合住宅、賃貸/持ち家はどれも色々なメリットデメリットがあるからこそ、
絶対的な正解はないものだと思ってます。
あくまでも、お金のことだけを考えたら、どれが一番得なのかを考えました。

今回の検討の前提条件として、
30代中盤から40代前半が住宅購入を悩むタイミングとして
今後の生活期間を50年として、
50年間に住宅にかかる費用を試算してみました。
なお、住宅を購入するとした場合の購入金額は4,000万円とし、
頭金1,000万円、残り3,000万円を住宅ローンを組むことで資産しました。

持ち家(マンション)の場合:合計7,000~8,000万円

頭金 1,000万円
住宅ローン 3,580万円
購入時の諸費用(住宅価格の3%) 120万円
積立修繕費(12,000円/月、50年間変動なし) 720万円
管理費(10,000円/月、50年間変動なし) 600万円
固定資産税・都市計画税(課税評価額は土地1,925万円、建物875万円) 670万円
給湯器・コンロの買い替え(セットで30万円、50年間で3回買い替え) 90万円
住宅ローン減税 -250万円
 合計  6,410百万円

住宅ローンについては、楽天銀行のフラット35Sで3,000万円を借り、
30年返済・元利均等返済・ボーナス払いなしで試算しました。
金利は10年目までが1.11%、11年目以降は1.36%になっています。

住宅購入時は頭金と住宅ローンの金額を気にはしますが、
固定資産税・都市計画税といった税金や、
積立修繕費・管理費といった費用が毎年発生することに注意が必要ですね。
これらを合算すると結構いい金額になり、毎月3万円くらいかかるイメージでしょうか。

積立修繕費が年数経過とともに上昇する可能性がありますが、
おおよそ6,500万円~7,000万円を見ておけば、
マンション購入から50年間の費用といったところでしょう。
ただ50年もの長期にわたって同じ部屋を使い続けるのかという疑問は残ります。
さすがにリフォームするか、売却して別のところに引っ越す可能性があるので、
更に500~1,000万円程度は余分に見て、7,000万円~8,000万円かかることとします。

あと、調べてて思ったのは、今ってほんと金利低いですね。
家を買うなら今って思い始める一方、マンション価格は高騰しているらしいです。
値崩れ待っていたら金利や消費税が上がってしまいそうですし、なかなか難しいです。

賃貸(マンション)の場合:合計9,500万円

家賃(15万円/月 管理費含む) 9,000万円
敷金・礼金(ともに家賃2ヶ月分、10年ごとに部屋を替える前提で5回支払い) 300万円
仲介手数料(家賃1カ月分×5回) 75万円
更新手数料(2年ごとに家賃1カ月分×24回) 360万円
合計 9,735万円

家賃15万円はかなり奮発した想定ですが、
比べる相手が4,000万円のマンションとすると、
15万円払ったとしても設備や立地は同等以下の部屋になってしまうと思います。
ただ10年ごとに部屋を引っ越す計算にしたので、10年ごとにキレイな部屋を探すことができてますので、
購入のケースより部屋のグレードが劣る分はそこで相殺したことにします。
それ以外は全体的に少し厳しめに想定しています。
敷金もいくらかは返ってくるでしょうし、
礼金1ヶ月や更新手数料が無い物件を探せば金額はもう少し減るので、
9,500万円くらいが50年分の費用といったところです。

ここまでで、単純な費用の比較では、
持ち家のほうがざっくり2,000万円くらいメリットが大きいという結果になりました。
家賃を10万円程度のところに抑えれば、
上記金額の2/3の6,000万円台前半になり、持ち家より有利になりますが、
明らかに部屋のグレード・立地が持ち家に劣りますので、さすがに比較条件として公平じゃないです。

ただ、まだ考えなければいけないことがあります!
賃貸の場合、頭金1,000万円の支払いが不要のため手元に現金が残るという効果があります。
仮にこの1,000万円をローン支払い期間である30年間、複利5%で運用できた場合、
3,300万円ほど利益がでており4,300万円くらになっていることになります。
これを加味すると、若干賃貸のほうが有利と言えます。
もし、複利7%で運用できた場合、30年後には6,600万円ほどの利益を生み出し、
明らかに賃貸を選択したほうがメリットが大きくなります。

結論:頭金分のお金を運用に回すなら賃貸、それ以外は持ち家

持ち家の場合、簡単に売却・転居ができないという欠点はありますが、
所有するという満足感、社会的信用、住居確保という大きなメリットもあります。
ただローン完済後は資産が残るというメリットについては、
築30~40年も経過したら、ほとんど資産価値は期待できないと考えています。
35才で買った家に85才まで住めるかと言われると、
なかなか難しい問題があり売却する可能性も十分にありますが、
今後は少子化によってどんどん空家が増加し、
相当な好立地で無い限り、中古住宅の需要は低くまともな金額では売れなくなっていくでしょう。

一方、賃貸の場合は、家賃の支払いが永遠に続くという点が最大のデメリットだと思います。
騒音問題等は、分譲賃貸物件などでいい賃貸物件を見つけられれば解決できる問題だと考えています。

そのため私のライフプランとしては、
ここから30年間は賃貸住宅で全力資産運用を継続。
65才頃に、運用益でその時の生活スタイルにあった住宅を購入し、
寿命までの20~30年生活を送る、終の棲家にすることとします。

30前半で年収800万円くらいの会社員です。妻と二人暮らしですが、会社の先行きに怯えながら、すこしでも金融資産を増やそうと四苦八苦しています。夢は南の島でのんびり過ごすことです。

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